萬(wàn)物云宣布上市。上市背后是地產(chǎn)時(shí)代翻篇，萬(wàn)科需要發(fā)展的第二條曲線。

雖然物企上市的黃金時(shí)期逐漸褪去，但是“大魚(yú)”的入場(chǎng)，一定程度上會(huì)造成物業(yè)格局的變化。對(duì)頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)，龍頭地位遭到威脅。目前，龍頭物企和中小物企的估值水平已經(jīng)初步出現(xiàn)分化，而未來(lái)這一特征或更加凸顯。為了逐步擺脫之前對(duì)地產(chǎn)的依賴，物業(yè)企業(yè)的故事也開(kāi)始由“快速擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“科技賦能”。但科技賦能會(huì)被買單嗎?

萬(wàn)物云擇時(shí)入場(chǎng)背后：

地產(chǎn)時(shí)代翻篇，急需發(fā)展第二曲線

近期，萬(wàn)科A發(fā)布公告，擬分拆萬(wàn)物云在香港聯(lián)交所掛牌上市，而萬(wàn)物云是萬(wàn)科旗下的物業(yè)平臺(tái)。此前，萬(wàn)科A對(duì)于旗下物業(yè)的上市態(tài)度，一直都是“等一等”。直至今年6月底召開(kāi)的2020年股東大會(huì)上，郁亮還堅(jiān)持表示，“萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一定會(huì)上市，但目前無(wú)明確時(shí)間計(jì)劃。”

從無(wú)明確計(jì)劃到正式官宣，前后僅相差四個(gè)月時(shí)間。四個(gè)月時(shí)間，萬(wàn)科物業(yè)就準(zhǔn)備好了嗎?

多位物企的業(yè)內(nèi)人士和投資者表示，現(xiàn)在不一定是萬(wàn)物云上市的最佳時(shí)間。微木資本創(chuàng)始人呂曉彤向《紅周刊》表示，萬(wàn)物云上市并不是因?yàn)闀r(shí)機(jī)更成熟，而是現(xiàn)在地產(chǎn)時(shí)代翻篇，急需發(fā)展第二曲線。

從營(yíng)收貢獻(xiàn)來(lái)看，物業(yè)板塊早已成為萬(wàn)科的第二曲線。在歷年年報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況中，物業(yè)服務(wù)是除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，唯一一個(gè)被萬(wàn)科單獨(dú)拿出來(lái)進(jìn)行介紹的主營(yíng)業(yè)務(wù)，2018年、2019年、2020年，萬(wàn)科物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入98.0億元、127億元、154.3億元;分別在當(dāng)年總營(yíng)收中占比3.3%、3.5%、3.7%。

呂曉彤指出，儲(chǔ)備現(xiàn)金，也是萬(wàn)科此時(shí)選擇分拆萬(wàn)物云上市的一大原因。今年以來(lái)，多家房企資金鏈緊張，進(jìn)而引發(fā)爆雷風(fēng)險(xiǎn)。而從房企的變現(xiàn)動(dòng)作可以看出，物業(yè)資產(chǎn)是房企所有資產(chǎn)里最容易處置、也最容易用來(lái)融資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

呂曉彤表示，雖然萬(wàn)科的現(xiàn)金流相對(duì)健康，不需要依靠物業(yè)變現(xiàn)，但目前萬(wàn)物云已經(jīng)發(fā)展到一定體量，也到了應(yīng)該承擔(dān)起給集團(tuán)儲(chǔ)備現(xiàn)金的任務(wù)了。

“大魚(yú)”攪局

物業(yè)板塊或現(xiàn)龍頭之爭(zhēng)

萬(wàn)物云擬港股上市的消息一出，關(guān)于萬(wàn)物云的估值討論就層出不窮。但《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，大家對(duì)于萬(wàn)物云上市后估值可對(duì)標(biāo)行業(yè)龍頭的看法并無(wú)爭(zhēng)議。

《紅周刊》綜合物企規(guī)模、業(yè)績(jī)表現(xiàn)、估值表現(xiàn)等多維度因素發(fā)現(xiàn)，碧桂園服務(wù)可算是上市物企中的行業(yè)龍頭。

根據(jù)今年年初西南證券發(fā)布的研究報(bào)告，2020H1碧桂園服務(wù)合同管理面積為7.5億平方米，在管面積3.2億平方米;同期，萬(wàn)物云的合同管理面積6.8億平方米，在行業(yè)內(nèi)僅次于碧桂園服務(wù)，而在管物業(yè)面積，萬(wàn)物云則以6.8億平方米穩(wěn)居行業(yè)第一，其中包括5.2億平方米的在管面積，以及1.6億平方米的儲(chǔ)備面積?？梢钥闯觯坦饒@服務(wù)和萬(wàn)物云在規(guī)模比拼上不相上下。

到了2021年中期，碧桂園服務(wù)通過(guò)收并購(gòu)等一系列擴(kuò)張動(dòng)作，使得合同管理面積快速增至12.05億平方米;而由于萬(wàn)物云暫未上市，規(guī)模增長(zhǎng)的最新數(shù)據(jù)還需要等招股書(shū)發(fā)布后才能一探究竟。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)同樣屬于同一梯隊(duì)。2021年上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入115.6億元，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)21.13億元;同一時(shí)間，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.83億元。萬(wàn)物云CEO朱保全曾透露，“萬(wàn)物云今年(2021年)收入將同比增長(zhǎng)37.4%到250億元，利潤(rùn)達(dá)到20億元左右。”也就是說(shuō)，萬(wàn)物云的同期凈利潤(rùn)可能只有碧桂園的一半，在盈利能力上稍顯遜色。

此外，在業(yè)績(jī)?cè)鏊偕?，碧桂園服務(wù)也優(yōu)于萬(wàn)物云，2018年、2019年、2020年、2021年上半年，碧桂園服務(wù)營(yíng)收收入分別同比增長(zhǎng)49.77%、106.15%、61.74%、84.25%;而同期，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增速相對(duì)放緩，依次為32.95%、29.65%、21.51%、33.3%。

無(wú)論在物企規(guī)模、還是營(yíng)業(yè)收入上，碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云都旗鼓相當(dāng)，那么市值上兩者自然也具有可比性。根據(jù)物企的估值表現(xiàn)，目前碧桂園服務(wù)一騎絕塵，以1897億港元的總市值(以11月17日收盤(pán)價(jià)58.95港元/股計(jì)算)位居上市物企第一，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)排名第二的華潤(rùn)萬(wàn)象生活總市值922.1億港元和排名第三的融創(chuàng)服務(wù)總市值432.2億港元。

而萬(wàn)物云的上市極有可能引來(lái)上市物企的龍頭之爭(zhēng)。呂曉彤對(duì)此持樂(lè)觀態(tài)度，他表示，從錨定效益上來(lái)說(shuō)，就質(zhì)量、管理面積整個(gè)加權(quán)，市場(chǎng)還是公認(rèn)萬(wàn)科是物業(yè)的老大，所以估值上(萬(wàn)物云)是應(yīng)該超過(guò)碧桂園的，2000億港元應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，再高一點(diǎn)，到2300億、2400億港元也有可能。

而對(duì)于此前提及的萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)在業(yè)績(jī)?cè)鏊偕系牟町?，呂曉彤指出，此前，萬(wàn)物云在收并購(gòu)方面較為謹(jǐn)慎，兼并物業(yè)公司較少，上市融資后，萬(wàn)物云要想收購(gòu)公司、做(業(yè)績(jī))增速并不難。

一位接近萬(wàn)物云人士告訴《紅周刊》記者，萬(wàn)物云對(duì)自己是否是行業(yè)老大的位置還是比較在意的。不過(guò)也有投資人認(rèn)為，今年以來(lái)，物企市值嚴(yán)重縮水，普遍縮水在50%～100%之間，這一行業(yè)現(xiàn)象，也極有可能波及選擇在此時(shí)上市的萬(wàn)物云，造成不利影響。

物企格局生變

估值分化或愈發(fā)明顯

《紅周刊》通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前52家上市物企中，今年以來(lái)，有30家物業(yè)出現(xiàn)市值“縮水”。

即便是在物業(yè)板塊市值排名前十的明星企業(yè)，也只有碧桂園和華潤(rùn)萬(wàn)象扛住了壓力，碧桂園服務(wù)總市值從年初的1538億港元增至目前(11月18日)的1897港元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活從年初的821億港元增至當(dāng)前的881億港元。

而其他8家市值排名靠前的物企則均出現(xiàn)了不同程度的市值“縮水”，其中，恒大物業(yè)、金科服務(wù)、雅生活、融創(chuàng)服務(wù)等四家物企市值蒸發(fā)超百億港元。而作為其中的重災(zāi)區(qū)，恒大物業(yè)更是市值“跳水”536億港元。

在前地產(chǎn)從業(yè)者、投資人周明(化名)看來(lái)，之所以出現(xiàn)這一現(xiàn)象，是因?yàn)?，以往物業(yè)股的高估值來(lái)自母公司即地產(chǎn)公司。作為地產(chǎn)股的“影子公司”，物業(yè)股扮演著代替母公司在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資的角色，但現(xiàn)在部分地產(chǎn)母公司融資受限嚴(yán)重，融不到錢(qián)，意識(shí)到這一點(diǎn)的投資人必然也不會(huì)維持高價(jià)。

周明認(rèn)為，上述比較亢奮的行業(yè)狀態(tài)也僅僅只是暫時(shí)的，伴隨著現(xiàn)在整體市場(chǎng)恢復(fù)正常，物業(yè)的估值也會(huì)恢復(fù)到一個(gè)相對(duì)正常的水平。彼時(shí)，物業(yè)公司只是物業(yè)公司本身，而不是把它當(dāng)作母公司的附屬來(lái)一起評(píng)估。

經(jīng)過(guò)近一年時(shí)間，物企估值逐漸回歸理性，且頭部物企和中小物企呈現(xiàn)估值分化，頭部物企市盈率主要集中在30倍PE～40倍PE之間;而中小物企市盈率多為十幾倍PE。

而隨著萬(wàn)物云、合生活等“大魚(yú)”的入場(chǎng)，物業(yè)板塊還有可能帶來(lái)新一輪格局變化。如富途證券研究報(bào)告指出，萬(wàn)物云上市不可避免地會(huì)造成投資者調(diào)倉(cāng)，對(duì)于板塊內(nèi)現(xiàn)存的52家物管公司，尤其是基本面不太扎實(shí)、關(guān)聯(lián)方遭遇流動(dòng)性危機(jī)的公司，這一挑戰(zhàn)十分現(xiàn)實(shí)，并且大概率會(huì)發(fā)生，雖然萬(wàn)物云仍需要至少3個(gè)月時(shí)間方完成上市。

講故事模式發(fā)生變化

“快速擴(kuò)張”到“科技賦能”

估值的變化，讓不少物業(yè)公司意識(shí)到，物業(yè)基本盤(pán)的快速擴(kuò)張故事講不下去了。因?yàn)槲飿I(yè)公司和地產(chǎn)公司一般具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，地產(chǎn)公司的高速增長(zhǎng)往往也能推動(dòng)物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。因而母公司體量較大、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快的物業(yè)公司在資本市場(chǎng)上同樣受到青睞，并且能收獲遠(yuǎn)高于地產(chǎn)公司的高估值。

而地產(chǎn)高增速時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，獨(dú)立性相對(duì)欠缺的上市物企反而更容易受到地產(chǎn)公司的拖累。以恒大物業(yè)為例，曾在年初市值達(dá)1200億港元，行業(yè)排名僅次于碧桂園服務(wù)，但母公司的爆雷最終波及恒大物業(yè)，截至11月18日收盤(pán)，公司總市值433.5億港元，縮水176.82%。

靠房地產(chǎn)開(kāi)放快速擴(kuò)張不香后，科技賦能就能讓物企成為資本市場(chǎng)的“香餑餑”，不少物企開(kāi)始圍繞“科技賦能”講故事。根據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)地產(chǎn)數(shù)字力TOP20的物企中，過(guò)半數(shù)企業(yè)在近兩年內(nèi)進(jìn)行了更名，加入了“科技”“智慧”等字眼。

其中，2020年10月，萬(wàn)科物業(yè)被正式更名為“萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司”。“萬(wàn)物云是一家以空間科技為先導(dǎo)，以空間服務(wù)為根基，以成長(zhǎng)型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務(wù)平臺(tái)型公司。”僅根據(jù)上述官方介紹很難看出這是一家物業(yè)公司，相反，科技基因尤為凸顯。朱保全更是直言，“未來(lái)萬(wàn)物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。”

萬(wàn)物云之外，越來(lái)越多的物企都在強(qiáng)調(diào)自己的科技屬性。2021年1月，碧桂園服務(wù)成立機(jī)器人公司。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江也在公開(kāi)演講上表示，碧桂園服務(wù)有超過(guò)100個(gè)博士在做物業(yè)機(jī)器人。

而合生活科技集團(tuán)總裁夏冠明更是直言，“合生活是一家科技公司，只不過(guò)是深耕在社區(qū)經(jīng)濟(jì)的賽道。”

科技故事短期或難收獲科技估值

能否被買單要看科技滲透率高低

那么物業(yè)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，為什么會(huì)更青睞“科技故事”呢?

某大型物企員工張杰(化名)告訴《紅周刊》記者，科技企業(yè)的估值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出物企和房地產(chǎn)企業(yè)，而這也正是為什么物企都開(kāi)始講科技故事的原因之一。

Wind顯示，科技龍頭中有近30只個(gè)股市盈率(TTM)在100倍之上。而物業(yè)板塊即便是目前的行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)市盈率也才達(dá)到45倍。

利檀投資基金經(jīng)理毛學(xué)麟告訴《紅周刊》記者，物企能否被賦予科技估值，從公司視角來(lái)看體現(xiàn)在用了哪些科技產(chǎn)品;而從投資視角來(lái)看，則是關(guān)注公司所使用的科技產(chǎn)品是否驅(qū)動(dòng)效率提高。

張杰也指出，一家物企能否成為科技公司，一方面，要看在研發(fā)成本上支出的多少;另一方面，還要看科技和公司作業(yè)方式結(jié)合后的滲透率如何。比如從物業(yè)管理的一個(gè)小細(xì)節(jié)來(lái)說(shuō)，以前都是管家為業(yè)主人工打開(kāi)小區(qū)大門(mén)，機(jī)器人替換人工后，這一改變?cè)诠酒煜挛飿I(yè)項(xiàng)目的滲透率達(dá)到多少百分比，需要一個(gè)具體的指標(biāo)來(lái)衡量。

不過(guò)他同樣表示，目前行業(yè)內(nèi)并沒(méi)有一個(gè)非常權(quán)威的量化衡量指標(biāo)，比較常見(jiàn)的方式是，各投資機(jī)構(gòu)根據(jù)他們的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)判斷。“對(duì)物企來(lái)說(shuō)，要轉(zhuǎn)變成為科技公司，并不單單只是改名，如何讓資本市場(chǎng)認(rèn)可你的科技(公司)身份才是最難的。”

那么最終投資者會(huì)為物企的科技屬性“買單”嗎?

對(duì)此周明表示，物業(yè)是一個(gè)非常傳統(tǒng)的行業(yè)，如果投資者認(rèn)同物企的科技屬性，那么自然就會(huì)為它買單;但如果科技屬性在公司占比較小，那么認(rèn)同度自然就會(huì)低一點(diǎn)，投資者不太會(huì)為虛無(wú)縹緲的概念買單。小企業(yè)，還有可能為它的遐想空間而給一個(gè)較高估值，但在遇到像萬(wàn)物云一樣大企業(yè)，投資者往往會(huì)表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。

此外，多位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，當(dāng)前物企和科技結(jié)合將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的大趨勢(shì)，但目前物企仍很難收獲科技估值，至于之后物業(yè)股的估值是否會(huì)處于物業(yè)和科技之間、或像科技股看齊，還要進(jìn)一步觀察物企未來(lái)在科技和物業(yè)上如何結(jié)合以及落地速度的快慢。