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在龍湖2022年業(yè)績會上，有人問新晉董事長陳序平“公司有哪些變與不變的地方？”
他回答，改變的是對業(yè)務進行重構調(diào)整，如1+2+2航道布局重構、優(yōu)化資產(chǎn)質量等，不變的是龍湖的底色。
“三道紅線”連續(xù)7年綠檔、2023年內(nèi)已無到期境外債、收入及盈利雙增長，一向恪守自律的龍湖保證了穩(wěn)健的財務盤面，在極為波動的周期中兌現(xiàn)了業(yè)績承諾，并以既有節(jié)奏鋪排未來五到十年的戰(zhàn)略。
2022年行業(yè)不景氣疊加新冠疫情反復，大多數(shù)房企在低谷徘徊。風浪面前，大船穩(wěn)行，可以看出想要穿越周期的龍湖為此不懈努力。
財報數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%；實現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼坦言，這個成績在過去一年行業(yè)環(huán)境中的含金量很高。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全年房企總體銷售低迷，TOP100房企銷售額同比下降41.3%。全年銷售額超千億的房企僅有20家，較上年同期減少21家。
2022年全年龍湖累計實現(xiàn)總合同銷售金額2015.9億元，期內(nèi)簽約回款率達100%。除了有回款的銷售，龍湖在行業(yè)調(diào)整期里取得營收和利潤雙增長的核心指向了穩(wěn)定增長的經(jīng)營性收入。
業(yè)績會當天，陳序平談及最多的板塊是經(jīng)營性業(yè)務。他談到去年龍湖對五大航道進行重構，形成三條曲線，即1+2+2模式，由一個開發(fā)航道、商業(yè)投資與長租公寓組成的運營航道，以及龍湖智創(chuàng)生活和龍湖龍智造組成的服務航道。
據(jù)2022年財報顯示，運營及服務組成的經(jīng)營性收入創(chuàng)下歷史新高，同比增長25%達到236億元，五年復合增長率達35%。
拉長時間周期來看，會發(fā)現(xiàn)龍湖多年布局經(jīng)營性業(yè)務已進入收獲期。從各業(yè)務條線的貢獻來看，地產(chǎn)開發(fā)板塊對營收與利潤的貢獻比例呈下降態(tài)勢，從2014年的96.25%和91.53%降至2022年的90%和73%左右。經(jīng)營性收入的貢獻則穩(wěn)步上升，目前對營收與利潤的貢獻比例已分別升至9.4%和27%。
陳序平對非地產(chǎn)業(yè)務的未來信心十足，他重申了在去年10月董事長交接班投資者會議的承諾：“龍湖的運營業(yè)務和服務業(yè)務的增長空間比較大，未來5年以內(nèi)，非常有希望達到50%以上利潤占比?！?/p>
從毛利率數(shù)據(jù)也可以看出經(jīng)營性收入持續(xù)增長的優(yōu)勢，2022年龍湖毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%，其中地產(chǎn)開發(fā)毛利率僅為17.9%。而經(jīng)營性業(yè)務也抵消了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務利潤率的下降。陳序平介紹稱，兩個運營航道依靠投資性物業(yè)的運營租金收入，平均毛利率接近75%。
趙軼指出，“龍湖集團整體不存在計提減值，因為整體的土地成本相對可控。從毛利率角度來看，整個行業(yè)在回歸，我們也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右，新房銷售會在15%—20%的階段過渡。隨著逐步修復，相信會回到25%左右的水平?！?/p>
當增量開發(fā)紅利的逐漸見頂，地產(chǎn)行業(yè)邏輯已發(fā)生了轉變，告別了規(guī)模至上的高杠桿模式，房企們將目光投向了巨大的存量市場，尋找新的增長曲線和出路。
地產(chǎn)行業(yè)的焦慮情緒隨之加深，在安全基本盤之外開始討論多元化、輕資產(chǎn)、精細化運營，而龍湖已在長坡厚雪的存量市場先行多年，時間證明自建護城河的長期價值。
盡管去年受到疫情沖擊，商業(yè)投資和長租公寓組成的運營業(yè)務收入應仍同比增長14%至119億元。龍湖商業(yè)在2022年如期新開15座商場，其中3座為輕資產(chǎn)項目，首進青島、南昌、沈陽、寧波等城市，開業(yè)率、出租率均在95%以上。商業(yè)整體租金增長16%至94.3億元，5年復合增長27%。
“隨著疫情緩和、經(jīng)濟和消費復蘇，今年1到2月份營業(yè)額和客流同比增長16%?！壁w軼透露，2023年預計將有6個輕資產(chǎn)、5個重資產(chǎn)項目上新，仍將保持每年開業(yè)10座商場的速度穩(wěn)步進行。
對于提前有準備的人，市場會慷慨給予更多的機會。龍湖的長租公寓品牌冠寓在2021年早已盈利，截至2022年末，冠寓已在全國高量級城市開業(yè)11.6萬間，據(jù)克而瑞2022年TOP20住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模榜顯示，冠寓累計開業(yè)房源規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第二。
“今年對待長租公寓會更加謹慎，選擇核心城市和核心地段?！标愋蚱椒Q，運營業(yè)務是重資產(chǎn)投入，未來將重視同店同比的增長、經(jīng)營現(xiàn)金流的整體回正，并保證每年運營服務增長率保持25%左右。
由物業(yè)管理和智慧營造組成的服務業(yè)務則相對較輕，收入同比增長39%至117億元，毛利率提升至28.9%。陳序平表示未來有望每年增長保持40%至50%左右。
物管板塊的智創(chuàng)生活全年合并抵消前的收入為137.5億，同比增長24%，試點復合增長47%，在管面積有序拓展。至于何時上市，龍湖并不著急，“保持關注和主動性，順勢而為，不會為了短期謀求上市資格而忽略發(fā)展的主動性?！壁w軼稱一如既往做好準備，靜待花開。
關于去年8月龍湖發(fā)布的全新智慧營造品牌—龍湖龍智造，據(jù)趙軼介紹，截止目前，龍湖龍智造獲取近40個項目，建筑面積超過了700萬平方米。趙軼表示，龍湖龍智造非?？简炇炙?、服務，初期沒有為這個航道設立更多目標，更多要讓它跑出生意邏輯，把口碑做起來。
陳序平在業(yè)績會上透露：“經(jīng)過這波周期，我們比較慶幸，龍湖應該是僅有的‘開發(fā)+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企?！?/p>
三大板塊對應多航道業(yè)務構成一個龍湖生態(tài)體系，突破時間與空間的界限，實現(xiàn)產(chǎn)品、服務、運營的高效協(xié)同與相互促進的正向循環(huán)，也令龍湖得以持續(xù)拓寬業(yè)務圍欄，不斷豐富業(yè)務生態(tài)。
此前在董事長交接班的投資者會議上，陳序平談及龍湖未來十年的目標除了經(jīng)營性收入增長外，還有降低有息負債。在今年業(yè)績會上，陳序平同樣提到這一點，并向龍湖管理層提出了更多要求。
年報顯示，龍湖集團2022年在手現(xiàn)金726億元保持高位，有息負債總額2080億元，規(guī)模保持平穩(wěn)。債務結構方面，龍湖通過提前償還、贖回等動作將一年內(nèi)到期有息負債占比長期控制在 10%左右，今年已無到期境外債。短期內(nèi)無負債壓力，更有利于企業(yè)應對市場周期變化。
趙軼表示，今年龍湖債務會保持總數(shù)基本不變，并在結構上會進一步優(yōu)化?！耙环矫鏁m度減少境外融資，加大國內(nèi)銀行融資，加大經(jīng)營性開發(fā)貸。另一方面繼續(xù)保持行業(yè)最優(yōu)的短債比和行業(yè)最優(yōu)的現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)?！?/p>
當前市場環(huán)境下，更高的銀行貸款占比降低了債務違約風險。2022年8月，龍湖發(fā)行15億元中期票據(jù)，是行業(yè)第一單由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保的債券。2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度。2022年12月，繼央行“第二支箭”之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖，由中國銀行利用境內(nèi)外市場資源為龍湖提供規(guī)模7億元的貸款融資。
基于龍湖良好的信用表現(xiàn)，截至目前，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，這是少數(shù)獲得境內(nèi)外機構全投資級評級的房企。
行業(yè)在高歌猛進時，幾乎所有開發(fā)商的資產(chǎn)跟負債是同步增長，以此驅動公司利潤及收入增長。陳序平稱，這個邏輯從2021 年下半年后變得非常兇險。“負債是無差異無差別的，而資產(chǎn)有非常大的差別?！?/p>
陳序平表示，龍湖在經(jīng)營上更加重視資產(chǎn)質量，控制有息負債，不斷提升企業(yè)周轉，實現(xiàn)利潤穩(wěn)中有增。“相當于增肌但不增加體重，意味著要更加自律。我們選擇了一條難而正確的路，也會堅定前行?！?/p>
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