資金支持、類型擴(kuò)容、業(yè)績穩(wěn)健，一系列實(shí)質(zhì)性利好正助推公募REITs步入發(fā)展快車道。
近期，正在發(fā)行或即將發(fā)行的多只二級(jí)債基明確將公募REITs納入投資范圍，據(jù)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，后續(xù)有望為該類型產(chǎn)品帶來源源不斷的增量資金。
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此外，數(shù)據(jù)顯示：2025年，52只滬市公募REITs對(duì)應(yīng)項(xiàng)目收入145億元，同比增長71%；25只深市REITs對(duì)應(yīng)項(xiàng)目收入約66.35億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤約5.50億元，成績單亮眼。
公募試水投資REITs
公募投資REITs終于落地。近期長信基金公告顯示，將于5月14日發(fā)售的長信穩(wěn)健匯利90天持有期債券基金可投資公募REITs，將綜合考量宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況等多方因素，對(duì)公募REITs投資價(jià)值進(jìn)行深入研究，精選出具有較高投資價(jià)值的公募REITs進(jìn)行投資。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月15日，將公募REITs納入投資范圍的基金已不下6只。至此，以二級(jí)債基為代表的公募固收+與公募FOF這兩類配置型產(chǎn)品均將公募REITs納入其投資范圍，后續(xù)有望持續(xù)為該類產(chǎn)品引入“源頭活水”。
據(jù)申萬宏源研報(bào)測(cè)算，2025年二級(jí)債基發(fā)行規(guī)模為5年來新高，2026年發(fā)行節(jié)奏進(jìn)一步提速。假設(shè)全年發(fā)行120只、單只產(chǎn)品規(guī)模10億元，樂觀預(yù)期0.5%至1%投向REITs，則可為REITs市場(chǎng)帶來約6億元至12億元的增量資金。
國泰海通證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前二級(jí)債基實(shí)際參與REITs市場(chǎng)的力度可能相對(duì)有限，但可以期待后續(xù)政策持續(xù)擴(kuò)圍。原因在于：一方面，目前公募REITs僅作為可選項(xiàng)，將公募REITs納入投資范圍的二級(jí)債基皆在基金合同中強(qiáng)調(diào)可以選擇不投資公募REITs，這一措辭與FOF類似；另一方面，公募REITs在二級(jí)債基中的可投范圍最高不超過基金資產(chǎn)凈值的10%，加之業(yè)績基準(zhǔn)中未納入REITs，使其短期內(nèi)或難以成為其主流配置資產(chǎn)。
類型擴(kuò)容，業(yè)績穩(wěn)健
從交通、新能源到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，2026年以來公募REITs的類型持續(xù)擴(kuò)容。
4月以來，東方紅隧道REIT、中航昌保REIT完成募集，易方達(dá)廣西北投高速公路REIT與中航中核匯能新能源REIT同日獲批。據(jù)中信證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，在年初啟動(dòng)試點(diǎn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，合計(jì)申報(bào)產(chǎn)品已近20只，預(yù)計(jì)募集規(guī)模在600億元以上，已超過2025年全年REITs市場(chǎng)的發(fā)行規(guī)模。
中信證券研報(bào)分析稱，今年二季度商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有望掛牌上市。在已申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)中，商業(yè)零售資產(chǎn)占比超過60%，遠(yuǎn)高于商業(yè)零售業(yè)態(tài)占社會(huì)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)總額的占比，此類資產(chǎn)的租金穩(wěn)定性強(qiáng)，運(yùn)營潛力大。
近期，公募REITs也交出了一份亮眼的2025年成績單。數(shù)據(jù)顯示：2025年52只滬市公募REITs對(duì)應(yīng)項(xiàng)目總收入145億元，同比增長71%，可供分配金額88億元，同比增長42%；25只深市REITs對(duì)應(yīng)項(xiàng)目總收入約66.35億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤約5.50億元，可供分配金額合計(jì)約35.17億元。
穩(wěn)健的業(yè)績背后是政策的持續(xù)呵護(hù)和推動(dòng)。2025年底，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，明確“支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍”，并研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金(REITs ETF)等創(chuàng)新產(chǎn)品。機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，在政策和資金雙重推動(dòng)下，公募REITs已步入發(fā)展“快車道”。
關(guān)鍵詞： 二級(jí)債 投資 不動(dòng)產(chǎn) 基金
