2020年上半年，樓市先是受到疫情沖擊而基本處于停滯狀態(tài)，但隨著疫情好轉(zhuǎn)，堆積的需求集中釋放。5月和6月房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，小陽春態(tài)勢明顯，多個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比同比增長，有的城市甚至出現(xiàn)多個(gè)萬人搖號(hào)項(xiàng)目。
法拍房和豪宅受熱捧
6月26日，京東法拍頁面顯示，位于北京亦莊的一個(gè)別墅項(xiàng)目評(píng)估價(jià)1047.2萬元，14位購房者經(jīng)過48輪舉牌，從733萬元的起拍價(jià)一路拍到1100.2萬元，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達(dá)50%。
而在此之前，6月19日，位于北京西城區(qū)陶然亭的一套辦公用房從422萬元起拍，經(jīng)過217輪競拍，成交價(jià)為704萬元，比評(píng)估價(jià)602萬元還高16.9%。5月20日，位于北京順義區(qū)的一套評(píng)估價(jià)為5365.3萬元的別墅用房，從起拍價(jià)3756萬元拍至6146萬元，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達(dá)63.6%。
對(duì)此，一位法拍房行業(yè)的人士表示，自今年5月以來，隨著房地產(chǎn)市場快速回暖，法拍房也成為眾多購房者的可選標(biāo)的，拍賣價(jià)格一路走高，近兩個(gè)月最終拍賣價(jià)格基本與市價(jià)持平或略低于市價(jià)，不像前幾個(gè)月有較大的價(jià)格優(yōu)勢。“去年底今年初，一套位于雙井的住宅拍賣，與近期同一小區(qū)住宅拍賣，無論是起拍價(jià)還是拍得單價(jià)都有較大幅度的價(jià)差”。
淘寶和京東拍賣頁詳情也顯示，位于同一小區(qū)的同層次同戶型住宅分別在2019年12月1日和2020年6月2日拍賣，前者起拍價(jià)568.4萬元、拍出價(jià)616.4萬元，后者起拍價(jià)661.2萬元、拍出價(jià)869.1萬元，價(jià)差明顯。
值得注意的是，市場熱度不僅體現(xiàn)在法拍房難“撿漏”，深圳、上海等核心一二線城市豪宅市場也出現(xiàn)搶購潮。
6月24日，上海“史上最貴豪宅”項(xiàng)目翠湖天地五期開盤銷售，單價(jià)約16.5萬元/平方米，是這輪調(diào)控以來上海報(bào)價(jià)最高的樓盤，主力戶型均價(jià)高達(dá)5000萬元/套。而在此之前，三湘印象名邸項(xiàng)目均價(jià)12.18萬元/平方米，認(rèn)籌率高達(dá)700%，開盤當(dāng)日即售罄。
深圳方面，今年前5個(gè)月，深業(yè)中城、招商太子灣、新錦安壹號(hào)公館等豪宅銷售金額均達(dá)30億元左右，金眾·麒麟公館、招商·領(lǐng)璽更是接近50億元。
對(duì)此，克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，疫情過后，貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，信貸資金整體趨向?qū)捤?，短期?nèi)房地產(chǎn)市場熱度將慣性延續(xù)，成交或?qū)⒊掷m(xù)處于高位，房價(jià)還有一定的上漲空間。
樓市成交“過山車”土地市場再度活躍
法拍房、豪宅受熱捧的根本原因還是整體市場的回暖。2020年上半年，樓市受疫情影響，1至2月基本停擺，自3月起樓市回暖加速，走出一波“過山車”行情。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至2月商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%;銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，銷售額下降34.7%。
但疫情只是延后了購房需求的釋放?？硕鹧芯恐行膱?bào)告顯示，疫情后核心一二線城市房地產(chǎn)市場快速回暖。4月，重點(diǎn)監(jiān)測一二線城市成交面積持續(xù)上升，環(huán)比增幅高達(dá)30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以內(nèi)。成都、長沙等城市成交面積基本恢復(fù)到疫前水平，深圳、杭州、青島等城市成交面積率先實(shí)現(xiàn)同比增長。
5月，克而瑞監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)顯示，近半數(shù)城市商品住宅成交面積同比環(huán)比均增長，熱點(diǎn)二線城市同比漲幅已突破20%。上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠(yuǎn)等城市5月成交量創(chuàng)下近兩年高點(diǎn)，其中，上海5月商品住宅成交面積突破100萬平方米，同比增長54%，環(huán)比增長76%。
到了6月，樓市快速回暖態(tài)勢仍未減弱?？硕鹧芯恐行淖钚聢?bào)告顯示，6月22日至28日的一周，一線城市成交指數(shù)為138.75，環(huán)比下降3.85點(diǎn);二線城市成交指數(shù)為147.61，環(huán)比上升20.85點(diǎn);三四線城市成交指數(shù)為221.84，環(huán)比上升90.18點(diǎn)。
二手房方面，6月15日至21日的一周，一線城市中，北京成交面積38.31萬平方米，同比增長117%;深圳成交面積22.78萬平方米，同比增長69%
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市出現(xiàn)小陽春很大程度是因?yàn)橐患径纫咔閴阂值氖袌鲂枨蟑B加降息降準(zhǔn)帶來的政策寬松。6月市場繼續(xù)維持5月的升溫態(tài)勢，大部分城市成交量已經(jīng)超過去年同期。
土地市場方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，今年以來全國土地市場持續(xù)升溫，杭州、深圳、廣州、北京等城市高價(jià)地持續(xù)出現(xiàn)。具體來看，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓額2.18萬億元，同比增長11.6%。其中，36個(gè)城市賣地額超過200億元，杭州、上海、北京和廣州分別以1639億元、1313億元、1143億元和1015億元占據(jù)前4位。
易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告也顯示，百城土地市場逐漸回暖。1月至5月，4個(gè)一線城市居住用地成交面積1479萬平方米，同比增長35.3%;32個(gè)二線城市居住用地成交面積11359萬平方米，同比減少12.4%;64個(gè)三四線城市居住用地成交面積8527萬平方米，同比減少2.2%。
從地價(jià)來看，1月至5月，全國100個(gè)城市居住用地平均價(jià)格為每平方米6213元，同比上漲13.8%。其中，4個(gè)一線城市居住用地平均價(jià)格為每平方米18499元，同比上漲38.6%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地市場總體呈現(xiàn)繼續(xù)回暖的態(tài)勢。他認(rèn)為，當(dāng)前外部環(huán)境改善，房企拿地信心也逐漸增強(qiáng)，而優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多有助于相關(guān)城市土地市場走出低谷。
張大偉認(rèn)為，在降準(zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，使得土地市場熱度持續(xù)提升。他表示，雖然整體地價(jià)仍未全面上漲，但部分城市的部分地價(jià)已經(jīng)達(dá)到歷史高點(diǎn)。
房住不炒下政策難松
值得注意的是，雖然成交量明顯回暖，但樓市庫存依然處于高位。易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《全國與9城供求關(guān)系與庫存報(bào)告》顯示，5月全國商品住宅潛在供求比為1.12，環(huán)比下降0.4%，同比上升14.8%。
易居研究院研究員王若辰表示，供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價(jià)格短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一，通常來說，在僅考慮供求關(guān)系的情況下，當(dāng)住宅供應(yīng)量小于需求量時(shí)，房價(jià)易漲難跌;當(dāng)住宅供應(yīng)量大于未來需求量時(shí)，房價(jià)易跌難漲。
王若辰認(rèn)為，目前樓市仍然處于供大于求狀態(tài)。雖然一季度后因疫情積壓的需求有所釋放，但疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響并未消退，全國房地產(chǎn)市場仍處于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，預(yù)計(jì)今年9月大概率是短期潛在供求比的高點(diǎn)。
報(bào)告說，4月，天津、湖州、鄭州、杭州、重慶、南京、蘇州、三亞和上海9個(gè)城市的潛在供求比分別為1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。從去化周期來看，4月，三亞、天津、南京、蘇州、鄭州、杭州、湖州、重慶和上海的新開工未售庫存去化周期分別為46.4個(gè)月、40.9個(gè)月、22.8個(gè)月、22.8個(gè)月、21.1個(gè)月、13.3個(gè)月、13.3個(gè)月、12.6個(gè)月和10.3個(gè)月，整體去化壓力大。
一面是庫存去化周期仍在上升，一面是房住不炒紅線難破。楊科偉表示，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)給市場、企業(yè)減壓，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限等。從下半年政策來看，房地產(chǎn)信貸政策將整體中性偏積極，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴(yán)防信貸資金過度流向房地產(chǎn)市場。
從地方政策來看，楊科偉認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場政策仍以穩(wěn)為主，從保市場主體出發(fā)為市場減壓。地方因城施策，調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn)，限價(jià)政策或?qū)⑦M(jìn)一步放開，短期內(nèi)放松限購、限售的可能性不大。
楊科偉還表示，因疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，地方放松樓市動(dòng)力較大，未來還應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管。他建議，房企融資環(huán)境分類放松，對(duì)于高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營的房企以及拿地激進(jìn)的房企，仍要監(jiān)督企業(yè)有序去杠桿或穩(wěn)杠桿。居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。部分城市或在現(xiàn)有限貸政策框架內(nèi)適度放松限貸，其中，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例都是可以考慮的選項(xiàng)。不過，認(rèn)房不認(rèn)貸、二套貸款已結(jié)清算首套等重磅刺激性政策較難落地。(記者 梁倩)
